不動産契約の費用のことについて

不動産契約で支払う費用について、お話したいと思います

 

簡単に、申し上げますと

賃貸契約の条件には

  1. 保証金 ●万円  
  2. 礼金  ○万円  
  3. 家賃  ■万円 
  4. 管理費 □万円 
  5.  仲介手数料△万円 
  6. 保険料 ▲万円 

               (すべて消費税は含まれているとします)

  のような表記・契約内容があったとします

契約をし、お店を開くためには

この総額 

保証金+礼金+家賃+管理費+仲介手数料+店舗保険契約時にご用意いただく費用となる訳です

 

※ 上記の保証金は、解約時に償却分を差し引いた額の返却を受けられます。

 

さらに、細かくには

以下に、具体例を用いてご説明しておりますので、お時間あればご参考まで

お読み頂ければと思います

 

店舗・事務所などの事業用の契約の種類には、賃貸借契約・リース契約など様々ある事を

ご理解頂かないとなりません。

 

  • 貸室内が何も無い(通称スケルトン)でお借りになり、ご自身で納得のいく内装工事を施し、お店をするためにされる契約
  • 貸主が店舗の内装を施したものを使用するという契約(まぁ内装が既製品て感覚でしょうか

また、変則的ですが

  • 前のテナントが造った内装がそのまま残っており(残置)それを使うことを了承してする契約

その残置内装も、無償で引き継ぐ場合有償造作の譲渡を受ける)の場合などがありますので

しっかりと重要事項説明を宅建取引士にしっかりと説明を受け、後日トラブルにならない様にするべきですね

 

と言うわけで、契約の内容によって支払う金額の算出方法や開業に向けての資金計画が

変わってきますので要注意!

  

今回は、標準的なケースでご説明します(無償の内装残置あり)

 

契約面積  20坪  賃料18,000円/坪(税別) 管理費2,300円/坪(税別)

保証金   4ヶ月  礼金  1ヶ月  2年契約 更新可 新賃料の1ヶ月分 

解約予告2ヶ月前(文書) 解約償却1ヶ月 店舗保険料 26,000円/年額(税込)

  

この様な表記の物件情報をよく目にされるでしょう・・・

この物件を借りるには、ではいったいいくら掛かるのか?

簡単にですが、ご一緒に試算してみましょう

 

このお店は、20坪の小型店舗であるとわかります  1坪≒3.30578u つまり66.1156u

70u弱って、首都圏の平均的な3LDKの広さって感じでしょうか 

でも、契約面積って、共用部分も入っていることが多いので・・・

実際に店舗として使用できるのは、8.5掛けの17坪前後だと思います

 

 

20坪のお店で・・・ 

賃料は18,000円(1坪あたり) 20坪×18,000円=360,000円・・・396,000(消費税10%)

         住宅のお家賃と違って、事業用の物件には消費税が掛かるんです

管理費は、  20坪×2,300円=46,000円・・・50,600円(消費税10%) 

  • 保証金 4ヶ月(賃料の4ヶ月分)              4ヶ月×360,000円=1,440,000円 

           (預り金は利益では無いので、消費税抜きの4ヶ月分の計算です)

  • 礼 金  1ヶ月賃料の1ヶ月分             1ヶ月×396,000円=  396,000円  

    (礼金は利益と見なされますので消費税が掛かります)


 この上記金額が、ビルの貸主に預託ないし支払われる金額です           小計 1,836,000円・・・@

 

 

そして、この契約が終了し、新たに貴方が使用する賃料が発生 前払いが一般的なので

 

  • 使用する月の賃料 最大で1ヶ月分ですが  1ヶ月×396,000円・・・396,000円
  • 使用する月の管理費              1ヶ月×44,000円・・・50,600円
  • 店舗にかかわる保険料       上記の説明では        ・・・26,000円(年額)
  • 仲介の不動産業者への手数料 最大で1ヶ月分           ・・・396,000円

 


 

    この経費の部分の合計が                 小計 868,600円・・・A


 小計@小計Aの合計が、契約時に必要になり      TOTAL 2,704,600  円

いかがでしょう? これが、ざっとですが費用の目安です

 

※ 良く勘違いされるのですが、その契約にまでかかわった不動産業者がたとえ何社あったとしても,お客様が負担する手数料は最大でも1ヶ月分法律で決まっているんです

我々業者は、頭の中で 保証金4ヶ月 礼金1ヶ月 前家賃1ヶ月 手数料1ヶ月 全部で7ヶ月分 

7×396,000円くらいだから 2,770,000円位の概算だな…なんて計算しているわけです

 

もっとも最近では、この募集の値段からどのくらいの値引きを交渉できるか? 工事期間や許可申請期間のフリーレントでの圧縮する事が出来るか? これも大きなテーマでしょう

 

 

お客様にとっては、物件の取得費・毎月の賃料は安ければ安いほど良いわけですから!

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